中国楼市“三大信号”：调控、城镇化、保障房

大胖纸的阳阳

   16日落幕的中央经济工作会议虽仅用两句话概述来年楼市的政策方向，但甫一出炉便引发舆论热议。会议明确，中国将继续房地产市场调控；同时加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

  在中央政策、金融机构、地方政府等多方力量的博弈下，中国楼市走到2012年末尾。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中新社记者采访时，将今年中国楼市的调控核心总结为“遏制投机性需求、满足保障性需求和支持刚性需求”三个方面。在此引导下，2012年中国推行了“限购”和差别化信贷等调控政策以保持房地产市场平稳发展。

   从结果来看，与2011年的“艰难盘整”不同，今年中国楼市回暖明显，自6月底量价齐升之后，一直处于震荡升温态势。国家统计局18日发布的数据显示，11月份，中国70个大中城市中，价格上涨的城市升至53个，3倍于持平和下跌城市数量的总和。

   未来一年的楼市发展方向如何？综合近期系列会议和高层发言，业内人士认为，虽然当局目前尚未明确出台楼市新政，但来年楼市发展的一些信号已初露端倪。

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未来楼市调控趋紧 手段或趋多元

   中国国土资源部18日已释放信号，表示从严从紧调控楼市，特别是对于房价初现上涨、房屋供需矛盾比较突出的部分一、二线城市，将增加土地供应，促使房价稳中有降。

  中国银行(601988,股吧)国际金融研究所高级分析师周景彤在接受中新社记者采访时指出，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。尤其是今年第四季度以来，在调控并未实质性放松的情况下，部分城市出现成交量价均涨的态势。周景彤认为，这说明当前调控政策面临新的挑战，明年出台新紧缩政策的可能性大。

   从调控手段来看，周景彤指出，明年“限购”等行政性调控手段仍将持续，但从长期看，渐渐淡出市场是大趋势。房产税试点的增加和范围的扩大将是明年市场重点期待的内容。

   专家普遍认为，以房产税为代表的非行政性调控能够通过影响购房者预期、地方政府收入、增加市场流通等方式影响房价，或代表今后的调控趋势。

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   城镇化稳妥推进 利好中长期楼市

   中央经济工作会议将“新型城镇化”列入明年六大任务。业内人士认为，随着城镇化的推进，不断入市的新增需求将成为房地产市场中长期发展的重要利好。但专家提醒，新型城镇化的推进或引导房地产市场需求和结构的理性调整，促使未来一线城市房价回归理性。

   经济学家华生表示，中央围绕城镇化提出“稳妥”、“提高质量”、“健康”等诸多要求，就是为了向各方明示，城镇化不等同于发展房地产，不能简单通过征地、买地来实现。

  中国房地产学会副会长陈国强也认为，此番中央强调的新型城镇化将重心从土地城镇化转移到人口城镇化，弱化了房地产在城镇化中的角色。他指出，此次提出大中小城市合理布局的城镇化能使中小城市及区域性中心城市变成新的发展热点，从而分流大城市多年来积累的购房需求，或能将房地产市场的结构和未来需求引导向更加理性的区间。

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  保障房建设供应仍为楼市“重头戏”

   另外，从中央经济工作会议上官方透露的信号来看，明年仍处于保障房建设与供应的高峰期。

  5年来，国务院副总理李克强先后13次召开国务院专题会议，研究部署保障性安居工程的建设和管理工作。在高层的强力推进下，各方对保障性住房的投入力度日趋提升。作为解决中低收入居民住房问题的重要渠道，近年来保障房建设已使近1亿人的住房条件得到改善。中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇认为，保障房的供应还在稳定房价、拉动消费，促进经济平稳较快增长方面发挥重要作用。

   从今年的保障房建设情况来看，1-10月份，全国城镇保障性安居工程基本建成505万套，已经提前完成今年的目标。分析认为，在供应充足的背景下，保障性住房入市后的监管及分配，可能在新一届政府的推动下更加严格与高效。

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